業(yè)委會成立太難,、被炒的老物業(yè)耍賴不交接,、小區(qū)車位成了“糊涂賬”……27日，北京市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議表決通過了《北京市物業(yè)管理條例》，對社會公眾關(guān)心的有關(guān)熱點問題進行了回應(yīng),。

看點一：破解“業(yè)委會成立難” “物業(yè)管委會”補位

長期以來,，業(yè)委會成立難是保障業(yè)主合法權(quán)利領(lǐng)域的“痼疾”。

條例規(guī)定,，對于“不具備成立業(yè)主大會條件的”“具備成立業(yè)主大會條件,，但確有困難未成立的”“業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的”等情形,，街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組建由居民委員會、村民委員會,、業(yè)主,、物業(yè)使用人代表等組成的物業(yè)管理委員會，推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會,、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。

同時，條例還明確了物業(yè)管理委員會成員及其決策程序中業(yè)主代表的比例,，即雙過半原則,。作為臨時機構(gòu)，物業(yè)管理委員會一般任期不超過3年,。

中國政法大學(xué)法學(xué)院副教授蔡樂渭認為,，物業(yè)管理委員會填補了缺少業(yè)委會導(dǎo)致的空白,，有利于保護業(yè)主合法權(quán)利,，有助于保證小區(qū)物業(yè)管理平穩(wěn)過渡，最終推動產(chǎn)生業(yè)委會,。

看點二：被“炒”物業(yè)若耍賴 每日可罰1萬元

老物業(yè)不交接,，新物業(yè)進不來。此前不少小區(qū)在更換物業(yè)后,，新老物業(yè)交接不暢引發(fā)矛盾,，甚至演變成暴力沖突,。此次條例中對此進行了規(guī)范。

條例明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前6個月,，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人,，并將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)人。業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的,，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起30日內(nèi)履行交接義務(wù),，并且退出物業(yè)管理區(qū)域。

對拒不移交有關(guān)資料或者財物的，處1萬元以上10萬元以下的罰款,。拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的,，自規(guī)定時間屆滿次日起處每日1萬元的罰款。

此外,，對于前期物業(yè),，條例規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過二年,，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定,。期限屆滿前三個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務(wù)人,。

中國人民大學(xué)法學(xué)院副教授朱虎表示,，條例為保障業(yè)主有效行使共同管理權(quán)提供了更細致的規(guī)范。同時,，對建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)服務(wù)規(guī)定了最長期限,，則有利于真正將物業(yè)服務(wù)最終決定權(quán)交給業(yè)主。條例還具體規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人交接義務(wù)及其具體內(nèi)容,，有助于妥善處理交接事宜,，維護業(yè)主合法權(quán)益。

看點三：車位優(yōu)先出售給業(yè)主 業(yè)主不得私拉電線充電

業(yè)主車位不夠用,，小區(qū)車位卻被出售或出租給外人,，怎么辦？部分業(yè)主私拉電線充電,，違法嗎,？

條例規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位,、車庫,，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的,，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,；不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主使用,。滿足業(yè)主需要后仍有空余的,，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

對于違規(guī)將車位,、車庫提供給業(yè)主以外其他人的,，每個車位最高可罰1萬元，拒不改正的,，按每個違法出租車位處每月2000元進行罰款,。

條例還規(guī)定,，小區(qū)業(yè)主不得違規(guī)私拉電線、電纜為電動汽車,、電動自行車,、電動摩托車和電動三輪車等充電，違規(guī)的將由消防救援部門責(zé)令改正,，拒不改正的,，處500元以上5000元以下罰款。

北京德恒（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人,、房地產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)委員會副主任郭靂表示,，條例相關(guān)規(guī)定是對物權(quán)法“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定的落實細化,，也是對此前其他存在此類規(guī)定城市管理經(jīng)驗的借鑒。這有利于維護小區(qū)設(shè)施資源利用的公平與效率,，有助于提升業(yè)主居住幸福感,。

看點四：懲處噪音、占道等不文明行為 高空拋物最高可罰5000元

在部分小區(qū),，高空拋物屢見不鮮,，有的業(yè)主制造噪音、占用消防通道……對這些不文明行為,，條例明確了處罰標(biāo)準(zhǔn),。

條例規(guī)定，不得從建筑物中拋擲物品,，違規(guī)的將由公安機關(guān)給予警告,，處500元以上5000元以下的罰款。對于占用,、堵塞,、封閉消防通道、疏散通道,，或者損壞消防設(shè)施的行為,，對單位最高罰款5萬元，對個人罰款500元,。同時,，小區(qū)業(yè)主不得制造超標(biāo)噪音，違規(guī)的最高可罰500元,。

安徽大學(xué)法學(xué)院碩士研究生導(dǎo)師賀琛表示,，高空拋物,、占用消防通道等行為,，不僅是不文明行為，更是違法行為。依據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第6條,、第85條等相關(guān)規(guī)定,，這些物品的所有人、管理人或使用人應(yīng)為自己的過錯承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。特別是對于故意高空拋物的,，按法律規(guī)定可根據(jù)具體情形以危險方法危害公共安全罪、故意傷害罪或故意殺人罪論處,，特定情形要從重處罰,。條例規(guī)定嚴(yán)懲此類行為，有助于塑造文明和諧的居住秩序,。

看點五：物業(yè)費定價依市場,、收費要透明、交費勿拖欠

當(dāng)前,，業(yè)主與物業(yè)公司圍繞物業(yè)費和服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生矛盾的情況屢見不鮮,。

條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整,。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單,，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)如實公示,、及時更新物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),、收費標(biāo)準(zhǔn)和方式等；業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費方式和標(biāo)準(zhǔn),，按時足額交納物業(yè)費,。

條例還明確將“按時足額交納物業(yè)費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費用的情況”列為擔(dān)任業(yè)主委員會委員的條件,。

萬科物業(yè)規(guī)劃發(fā)展部總監(jiān)周珂銳表示,，條例明確傳遞出“權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價相符,、公平公開”的立法精神,，有利于“維護享受物業(yè)服務(wù)并依法付費的市場秩序”，有助于真正落實業(yè)主與物業(yè)雙方權(quán)利義務(wù)統(tǒng)一,。從行業(yè)角度看,，全市物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的“靴子落地”有利于穩(wěn)定預(yù)期，推動行業(yè)發(fā)展,。