被稱為“淘寶一姐”的薇婭迎來了最受爭議的一次直播帶貨,。幾天前,，她把樣板間變成了直播間，開啟直播賣房首秀,。

這次她要賣的,，是杭州一處非住宅公寓樓盤、也就是“商住房”,。從預(yù)告短片開始薇婭就招來房地產(chǎn)行業(yè)人士的質(zhì)疑：在設(shè)計上“先天缺陷”、多地嚴格限購的大背景下,，商住房在產(chǎn)權(quán)性質(zhì),、年限、設(shè)計標準以及未來的居住品質(zhì)都有明顯差別,?！疤詫氁唤恪彪m然引來了高流量，但依然無法給這種房子解套,，購房人不應(yīng)盲目而上,，反而要小心潛在風險。

網(wǎng)紅為“商住房”引流量

“請不要侮辱地產(chǎn)人的智商,！”直播賣房后的幾天里,，薇婭的名字始終被房地產(chǎn)圈子里的各路人馬討論，有業(yè)內(nèi)人士尖銳批評她的不專業(yè),。

讓很多批評者不解的是,，她的賣房首秀沒有選擇真正的住宅，而是選擇了一個商辦項目——位于杭州市拱墅區(qū)的復(fù)地壹中心,。杭州當?shù)厝斯苓@類項目叫“公寓”,，土地性質(zhì)則是40年期限的商業(yè)項目，也就是“商住房”,。

據(jù)售樓處介紹,，該項目在2018年就已開盤。3年過去,，這個規(guī)模不大的“老盤”依然沒有售罄,。售樓處工作人員拒絕透露此次直播帶來的簽約量，僅表示“近期都還有房子可以買”,。

自從壹中心貼上了薇婭的標簽,，當?shù)卮礓N售人員周雪（化名）接到的咨詢電話不斷,。但這并不能代表成交量一路飄紅。“如果是性價比很高的房子,，那不可能拖了這么多年還沒賣完,。”周雪分析,，2.5萬元上下的均價的確比周邊商住樓盤價格低不少,，但由于房子面積是60平方米和110平方米兩種，比一般公寓面積大,，抬高了總價,；該樓盤層高只有3.9米，比其它Loft公寓層高低了不少,，性價比不高,。

周雪發(fā)現(xiàn)，一些購房人在逛了周邊幾個公寓樓盤后,，會因為性價比低的原因放棄壹中心,。另一份數(shù)據(jù)也反映出類似的情形。直播時,，薇婭對外出售521元的權(quán)益券,，購房時可享受9.6折優(yōu)惠。有媒體就發(fā)現(xiàn),，當晚有800多人拍下了此券,，但第二天銷量就減少了200多張。這相當于中途有200多人選擇了退貨,。

價格門檻雖低但難掩缺陷

直播前的預(yù)告短片中,，薇婭在介紹這套樓盤的配套情況時提到了周邊學(xué)校，而這一點被房地產(chǎn)人士攻擊頗多,。剛“入行”的薇婭或許不知：“商住房”最大的問題正是無法像住宅一樣落戶,，不能像居住在普通住宅里的子女一樣入學(xué)。

所謂“商住房”主要是開發(fā)商銷售推廣的噱頭,，一些開發(fā)商將商辦性質(zhì)的房屋進行改造,，并在對外宣傳時稱其具備一定居住功能。雖然預(yù)告短片在最后用文字簡短提醒了樓盤的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和子女無法入學(xué)的真實情況,，但很多人依然認為薇婭的這句話對當?shù)卣卟涣私獾馁彿咳舜嬖谡`導(dǎo),。

“商住房”的缺陷不止于此。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英說,，由于產(chǎn)權(quán)性質(zhì)并非住宅,，因此未來居住時產(chǎn)生的水、電、暖氣,、物業(yè)等費用往往都是更高的商業(yè)價格,，增加了購房人的居住成本。

“這些房子從一開始就不是按住宅設(shè)計的,，住起來能感覺到明顯差別,。”在本市有一套“商住房”的市民王女士吐槽,，自家的Loft層高4.2米,，被隔出來兩層，夏天冷空氣聚在樓下,，空調(diào)開得再大樓上也熱得不行,；冬天熱空氣聚在樓上，樓下卻依然凍得不行,。

二手交易難 轉(zhuǎn)向租賃市場

在“史上最嚴調(diào)控”的2017年,，北京等多個一線城市都啟動了嚴格的商辦項目限購新政。以北京為例,，新建的商辦項目不僅對分割面積,、貸款上劃了硬杠杠，還明確不得出售給個人,，這讓當時高溫不退、涌入大量炒房客的商辦項目迅速降溫,。雖然二手商辦項目可以交易,，但限購后價格大跌，成交幾近冰凍,。

來自諸葛找房的數(shù)據(jù),，近一年來，北京此類項目的月均成交量只有幾十套,。但杭州則不一樣,。2018年，杭州出臺“限酒令”,，要求不得建設(shè)公寓式辦公,、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300平方米,。但從銷售層面,，公寓項目并未限制。至今,，本地人,、外地人照常購買，貸款照批。

“這類公寓的優(yōu)勢是門檻低,，購房成本較低,。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理高院生解釋,，一些沒有資質(zhì)的購房人因限購轉(zhuǎn)而購買商辦性質(zhì)的公寓,，但由于轉(zhuǎn)手困難，一些商辦類項目轉(zhuǎn)而投向了租賃市場,，“如今投資客看中的是租金回報,。”

北京一位二手房中介經(jīng)紀人也給記者舉例,，在朝陽區(qū)北五環(huán),，一處商辦項目樓盤緊挨著同期開發(fā)和銷售的住宅，如今住宅二手房的均價已經(jīng)從每平方米兩萬元漲到了七八萬元,，而商辦項目的二手房價格則從每平方米兩萬元漲到了三四萬元,。“這樣的升值空間也能洞悉出此類項目存在的風險，租金收益也需要看所在區(qū)域租賃情況,?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進提醒，在如今政策嚴格限購的情況下,，商辦項目的購買仍然要謹慎,，在看到低總價等優(yōu)勢外，更要留意潛在的風險,。