近日，中國證券報(bào)記者對(duì)北京地區(qū)二手房市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn),，近地鐵次新二手房房源數(shù)量驟減,，價(jià)格出現(xiàn)小幅抬升。

掛牌房源驟減

近日,，中國證券報(bào)記者對(duì)位于北京大興,、豐臺(tái)、朝陽等多個(gè)地區(qū)2015年前后建成的品質(zhì)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地走訪,。隨著3,、4月成交量放大，前期掛牌的次新小區(qū)房源普遍已成交下架,。新增掛牌房源中,，符合前期市場(chǎng)價(jià)的非常有限。而長期未售出的掛牌房源多數(shù)存在稅費(fèi)高,、賣房意愿不強(qiáng),、高出市場(chǎng)價(jià)較多等問題。

此外,，中國證券報(bào)記者查閱各大二手房中介平臺(tái)成交記錄發(fā)現(xiàn),，多數(shù)次新小區(qū)近期成交價(jià)相比2019年底及2020年前4個(gè)月，均出現(xiàn)了不同程度的抬升,。

以位于大興棗園地區(qū)某品質(zhì)次新房住宅小區(qū)為例,，從成交記錄看，該小區(qū)目前成交價(jià)相比2019年底,，每平方米上漲了2000元-3000元,。而新增掛牌價(jià)相比此前的成交價(jià)則高出5000元/平方米左右,。

“價(jià)格確實(shí)是漲了一些。目前在售房源普遍是樓王位置,，裝修也比較優(yōu)質(zhì),，相比前期成交房源價(jià)格高，是可以理解的,?！必?fù)責(zé)上述品質(zhì)次新房住宅小區(qū)的二手房中介對(duì)中國證券報(bào)記者表示，“另外,，小區(qū)掛牌房源本來就少,，掛牌業(yè)主都是一個(gè)單元的鄰居，一個(gè)掛的高,，其余的都想掛高,。次新房業(yè)主的心理預(yù)期常常出現(xiàn)扎堆現(xiàn)象。因?yàn)槠焚|(zhì)小區(qū)和周圍小區(qū)相比,，總可以找到賣點(diǎn),。二手房雖然有一定的市場(chǎng)參考價(jià)，但是如果同一批掛牌房源的心理預(yù)期一起抬升,，也是可以左右該小區(qū)的市場(chǎng)價(jià),。”

值得注意的是,，中國證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn),，品質(zhì)小區(qū)二手房源掛牌量驟減，與二手房中介不無關(guān)系,。

“一旦有房源出現(xiàn)價(jià)格下調(diào),，手里有潛在客戶的銷售人員,，都會(huì)把降價(jià)信息第一時(shí)間傳遞出去,，讓這些客戶來看房或約見業(yè)主。一套房源只要有降價(jià)記錄,，就說明業(yè)主有成交的意向,，只要有意向就能接著談。順著這個(gè)思路,，一套房子的帶看人數(shù)和約談量就上來了,。”某中介銷售人士對(duì)中國證券報(bào)記者表示,，“現(xiàn)在中介都實(shí)行團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn),，房源維護(hù)端負(fù)責(zé)業(yè)主維護(hù)，將業(yè)主的最新信息第一時(shí)間傳遞出去,?？蛻魻I銷端則負(fù)責(zé)找客戶,，一個(gè)客戶不合適，立馬換下一個(gè),。品質(zhì)小區(qū)的次新房,，只要符合市場(chǎng)價(jià)，最多一周,，就能賣出去,。”

多途徑開發(fā)房源

值得注意的是,，中國證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn),，各大中介人員均指出，目前都不會(huì)主動(dòng)去收房,，而是通過其他新途徑認(rèn)識(shí)業(yè)主,。

“以前都是主動(dòng)收房，最常見的是站在小區(qū)入口處發(fā)傳單,。但是,，賣房這么大的事，一般業(yè)主也信不過站在小區(qū)發(fā)傳單的人,。加上疫情期間,，這類行為也不可能被允許。所以,，認(rèn)識(shí)業(yè)主,、收到房源這種事，只能靠前期品牌影響力,。此外,，頭部中介還靠品質(zhì)租房業(yè)務(wù)來認(rèn)識(shí)業(yè)主，增加房源掛牌量,?！倍辔毁Y深中介銷售人員對(duì)中國證券報(bào)記者表示。

中介所稱的新途徑中,，品牌公寓出租是最常見的因素,。某頭部中介對(duì)中國證券報(bào)記者表示，所有中介的長租房項(xiàng)目都是虧損的,。特別是監(jiān)管部門嚴(yán)打隔斷房出租后,，長租房業(yè)務(wù)更是名副其實(shí)的“雞肋”產(chǎn)品。但是,，之所以不取消,，很大程度上和長租房業(yè)務(wù)可以直接接觸到業(yè)主有關(guān)。主要業(yè)主委托租賃，就很有可能委托銷售,。

“優(yōu)質(zhì)房源減少,，直接導(dǎo)致各大中介平臺(tái)對(duì)待業(yè)主的態(tài)度發(fā)生了變化。以前房源多的時(shí)候,，業(yè)主掛牌價(jià)格高出市場(chǎng)預(yù)期,，中介會(huì)先于購房者讓業(yè)主調(diào)低預(yù)期。現(xiàn)在掛牌量少,，一個(gè)業(yè)主在多個(gè)平臺(tái)都掛牌,，哪個(gè)平臺(tái)后降價(jià)，業(yè)主對(duì)哪個(gè)平臺(tái)有好感,。房源少直接導(dǎo)致很多平臺(tái)保護(hù)業(yè)主的心態(tài)更為突出,，在一定程度上也左右了市場(chǎng)價(jià)格?！倍辔皇袌?chǎng)觀察人士對(duì)中國證券報(bào)記者表示,。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，目前國內(nèi)房屋中介備受爭(zhēng)議的根本在于雙邊代理制,。國內(nèi)房屋中介普遍是一手托兩家撮合交易，在這種模式下,，中介作為居間方必然會(huì)聯(lián)合強(qiáng)勢(shì)的一方去打壓弱勢(shì)一方,，總有一方要吃虧。尤其是一兩家中介整體份額比較大的時(shí)候,，中介還會(huì)起到對(duì)二手房市場(chǎng)加杠桿的作用,，在市場(chǎng)火爆的時(shí)候加劇房價(jià)上漲和市場(chǎng)看漲情緒，在市場(chǎng)下調(diào)時(shí)也會(huì)起到加速下調(diào)的作用,。隨著房地產(chǎn)未來進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期,，中介未來發(fā)展的趨勢(shì)會(huì)逐步與國外的單邊代理制接軌。

過戶時(shí)間延遲

值得注意的是,，中國證券報(bào)記者走訪還發(fā)現(xiàn),，各大中介宣稱，由于近期成交量大,，加上疫情期間房管局要求提前預(yù)約過戶等手續(xù),，如果目前成交簽約，過戶時(shí)間相比此前已延遲了很多,。

“大興區(qū)房管局的排號(hào)已排到了6月份，全部完成過戶要2個(gè)月的時(shí)間,，這主要和最近成交量增加有關(guān),。此外，受疫情影響,，房管局要求在一定時(shí)間內(nèi)只能受理一定的過戶量,，加上商業(yè)貸款批貸時(shí)間也有所延遲,。這些都導(dǎo)致了過戶時(shí)間延遲?！贝笈d地區(qū)多位中介銷售對(duì)中國證券報(bào)記者表示,。

針對(duì)學(xué)區(qū)房的換房客戶，上述銷售人員對(duì)中國證券報(bào)記者表示,，“很多學(xué)區(qū)房的換房客戶知道這個(gè)時(shí)間后,，心態(tài)歸于冷靜。前期很多西城學(xué)區(qū)房銷售稱西城過戶只需要15天,，首先我們覺得不太可能,。其次，把大興的房子賣掉就需要2個(gè)月左右,，再去西城買,，想趕上‘7.31’前落戶不太現(xiàn)實(shí)。我們?nèi)绻龅竭@類換房客戶,，會(huì)把時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)告訴他們,。”