● 目前,，因商品房實行預售制度引發(fā)的質量投訴,、合同糾紛、延期交房,、配套設施不落實,、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，導致房地產行業(yè)投訴和糾紛頻發(fā)
● 現(xiàn)房銷售可以解決預售所帶來的管理風險,、消費風險,、社會風險、金融風險,，但也將推動房地產行業(yè)全面洗牌
● 現(xiàn)房銷售是對我國現(xiàn)行房地產銷售模式的主要改變,，在沒有對現(xiàn)房銷售和期房銷售進行客觀全面分析的情況下，這種模式的推行不應搞“一刀切”
近日,，有網友爆料,，陜西西安“銅雀臺”樓盤開發(fā)商與多戶業(yè)主簽訂了購房協(xié)議后，本該于2018年年底按協(xié)議價交房,，后因法律糾紛樓盤歸海天制藥所有,。隨后，海天制藥作為樓盤開發(fā)商公開漲價,，要按照市場價重新對房產進行定價,。
類似事件在各地時有發(fā)生。因商品房實行預售制度引發(fā)的質量投訴,、合同糾紛,、延期交房,、配套設施不落實等一系列問題，導致房地產行業(yè)投訴和糾紛頻發(fā),。
為了規(guī)范樓市,、降低購房者的買房風險，3月7日,，海南省委辦公廳,、省政府辦公廳印發(fā)《關于建立房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》（以下簡稱《通知》），正式取消房地產預售政策,，成為全國首個在全域實行現(xiàn)房銷售的省份,。
《法制日報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，雖然此前部分城市對現(xiàn)房銷售有過各種嘗試,，但在一省范圍內全面推行尚屬首次,。
有觀點認為，現(xiàn)房銷售制度可以有效降低消費者購房風險,，購房者再也沒必要擔心買到爛尾樓了,。但也有人認為，取消商品房預售制度會降低住房供給量,，增加資金使用成本,，很難在全國推廣實行。
預售制度有利有弊
背后風險亟須規(guī)避
所謂現(xiàn)房,，是指開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產證的商品房,，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證,。也就是說,，只有擁有房產證和土地使用證，才能稱之為現(xiàn)房,。
現(xiàn)房的優(yōu)勢有很多,，一是真實直觀,，可以一眼看到實物,，對里面的房型、朝向都能一目了然,；二是現(xiàn)房可以即買即住,，不用像期房那樣等待一兩年甚至更長時間；三是現(xiàn)房可以規(guī)避爛尾樓風險,。
而所謂期房,，則是指在建的、尚未完成建設的,、不能交付使用的房屋,。也就是說,，開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始，至取得產權證為止,，在這一期間的商品房稱為期房,，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。
我國的商品房預售制度起源于香港地區(qū),，其“分層銷售,、分期付款”的售樓方式，被形象地稱為“賣樓花”,。
1983年,，深圳經濟特區(qū)首先推出商品房預售概念。
1994年頒布的城市房地產管理法,，將商品房預售制度正式寫入法律,。同年，原建設部發(fā)布第40號令,，出臺《城市商品房預售管理辦法》,，后分別于2001年和2004年進行了修訂，對商品房預售條件作出具體規(guī)定,。
據(jù)業(yè)內人士介紹,，商品房預售制度與我國房地產市場發(fā)展的進程緊密聯(lián)系。在我國房地產業(yè)剛剛起步時,，資金嚴重不足,，自有資金的比例甚至不到10%。另一方面,，融資渠道和融資手段單一,，從銀行貸款幾乎是房地產開發(fā)企業(yè)的唯一選擇。于是,，原建設部主導設立了商品房預售制度,。目前我國各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上,，商品房預售制度成了商品房銷售的主要方式,。
有專家告訴《法制日報》記者，商品房預售制,，既是維系房地產企業(yè)高周轉的重要基礎,，也是維系土地財政高速運轉的重要前提。
在武漢從事房產業(yè)務多年的律師張慶華分析說,，期房與現(xiàn)房相比較,，最主要的優(yōu)勢就是價格優(yōu)勢。開發(fā)商賣期房價格比現(xiàn)房便宜，表面上看是虧損了,，但如果把融資成本計算在內,，開發(fā)商賣期房的利潤空間實際上要比賣現(xiàn)房的利潤空間更大。“預售制度最大的受益者就是開發(fā)商,，直接降低了開發(fā)商的開發(fā)成本與周期,。如果現(xiàn)房銷售的周期是兩年，那么開發(fā)商預售兩年內至少可以運作3個樓盤,。也就是說同一筆錢,，現(xiàn)房銷售賺一次，期房銷售可以賺3次,?！?/span>
不過，期房銷售背后暗藏的問題不容忽視,。
中國法學會消費者權益保護法研究會副會長劉俊海認為,，預售讓開發(fā)商在竣工之前就能獲得資金回籠，從而加快資金周轉速度,，卻將風險轉嫁給購房者和銀行,。
據(jù)深圳律師郭勇統(tǒng)計，有三類商品房糾紛較為常見,，都與預售制度有關：一是開發(fā)商沒有取得商品房預售證就賣房,，很多行為并未在職能部門的監(jiān)管之下；二是預售合同與實際面積不符,，特別是公攤面積小于圖紙,；三是開發(fā)商資金鏈問題，對工期把握不準問題等,，導致逾期交房,，而逾期交房又直接影響購房者辦理房產證。
《法制日報》記者梳理得知,，由于購房人已經預交了大部分甚至全部房款,，開發(fā)商提高房屋質量以吸引消費者的動力不復存在，這不僅導致房屋質量問題連連,，也導致推遲交房,，甚至攜款潛逃現(xiàn)象發(fā)生。此外,，合同糾紛,、開發(fā)商減配、降標,、配套設施不落實、虛假承諾,、違規(guī)銷售等問題,，引發(fā)全國各地消費者維權事件層出不窮,。
例如，山東濟南“景和山莊”樓盤一業(yè)主于2014年全款買房,，但在交房時遇到開發(fā)商漲價,；河南商丘信華城二期交房3年，一直不給辦理房產證,。此外,，還有甘肅先期付款過億商品房糾紛案、南京盈嘉香榴灣爛尾樓案等,，讓消費者欲哭無淚,。
多地試點現(xiàn)房銷售
優(yōu)勝劣汰加速洗牌
3月7日，海南省“實行現(xiàn)房銷售制度”引發(fā)廣泛熱議,。
海南省住建廳負責人在接受媒體采訪時稱,，目前，因商品住房實行預售制度引發(fā)的質量投訴,、合同糾紛,、延期交房、配套設施不落實,、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題,，成為房地產投訴和糾紛的最主要因素。“因此,，為了規(guī)范樓市,，為了降低購房者的買房風險。取消預售制度看上去是勢在必行的,?！?/span>
根據(jù)天眼查發(fā)布的315房產大數(shù)據(jù)，截至2019年年底,，我國超14%的房地產企業(yè)都有法律訴訟記錄,。2019年一年，房地產行業(yè)的新增法律訴訟,、失信違法,、被執(zhí)行人、經營異常,、行政處罰,、嚴重違法等司法和經營風險條數(shù)分別為158萬條、6.9萬條,、35.2萬條,、12.3萬條、1.42萬條、1.38萬條,。
海南省在《通知》中明確要求,，即日起，實行新出讓土地建設的商品住房,，實行現(xiàn)房銷售制度,。按規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水,、供電,、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件,。
安徽財經大學教授張運書認為,，海南出臺現(xiàn)房銷售，對于購房者來說,，無疑是一件大好事,；但對于開發(fā)商來說，他們首先面臨的是資金流壓力將會進一步提高,。除了要有雄厚的資金實力,，還必須要注重房屋質量，優(yōu)勝劣汰,，中小房企將逐漸退出海南的房地產市場,。
張運書說，海南出臺如此嚴厲的“樓市新政”,，與其一直在大力推進自己的產業(yè)升級有關,。2018年4月13日，海南提出全島建設自貿區(qū),。同年4月22日,，海南宣布“全域限購”。2019年,，海南省全省生產總值增長5.8%,，剔除房地產業(yè)后增長6.3%。服務業(yè)比重提高0.9個百分點,、對經濟增長的貢獻達75%左右,，12個重點產業(yè)對經濟增長的貢獻率為67.3%。固定資產投資與地區(qū)生產總值比例下降12.4%至59.6%,。非房地產投資占比58.4%,，提高6.9個百分點。
《法制日報》記者采訪得知,，進一步落實“房住不炒”的定位,，擺脫對于房地產的依賴,，也是城市經濟長遠發(fā)展之路。事實上,，全國探索和鼓勵取消商品房預售制度的,，遠不止海南一地,。此前,，已有多個城市出臺了相關的現(xiàn)房銷售政策或鼓勵意見。
2016年,，深圳試點現(xiàn)房銷售,，金茂和電建以82.9億元的總價聯(lián)合拿下首宗試點地塊，命名為龍華金茂府,。這是深圳第一宗,，也是唯一一宗。
同年,，杭州,、南京、蘇州等城市土地拍賣時,，都提出了現(xiàn)房銷售的要求,。其中，南京在2016年8月至2018年7月,，先后拍出67塊現(xiàn)房銷售地塊,。蘇州從2016年9月至今，累計出讓了超過130宗住宅用地,，其中有約70宗要求現(xiàn)房銷售,，占比超50%。
2018年10月,，安徽合肥發(fā)布《關于加強新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》,，要求房地產行政主管部門應當優(yōu)化、簡化備案手續(xù),，鼓勵支持房地產開發(fā)企業(yè)實行新建商品房現(xiàn)房銷售,。
2019年7月31日，四川成都的兩塊土地成功拍賣,，在拍賣指標中明確要求,，“100%現(xiàn)房銷售”。
北京律師肖東平說,，現(xiàn)房銷售可以解決預售所帶來的管理風險,、消費風險、社會風險,、金融風險,，但也將推動房地產行業(yè)全面洗牌,。中小房地產商搖搖欲墜，大開發(fā)商也將終結高周轉模式,。開發(fā)商減緩拿地速度,，土地財政面臨壓力。“這幾年,，雖然全國多地推出了現(xiàn)售地塊,，但取消預售制的范圍并不大，而且在疫情沖擊之下,，大部分城市轉而取消現(xiàn)房銷售,，重回預售老路?！?/span>
房住不炒定位不變
維護良好市場秩序
公開數(shù)據(jù)顯示,，截至2019年年底，我國共有超過140萬家房地產企業(yè),。2019年全國商品房銷售面積171558萬平方米,，商品房銷售額159725億元。
現(xiàn)房銷售,，最“痛苦”的應該是房企,。
自疫情暴發(fā)以來，全國各地穩(wěn)地產的政策密集出臺,。與海南做法相反的是,，2月至3月期間，多地政府密集出臺的涉房類政策,，對樓市調控都以寬松為主,，大多集中在降低預售門檻方面。
江蘇無錫一名不愿透露姓名的政府工作人員稱,，全國各個省份的情況都有所不同,，應具體問題具體分析，海南作為島型經濟體,，經濟體量小,，產業(yè)簡單，常住人口不到944萬,，地產規(guī)模僅占全國的1.2%,。“對于現(xiàn)房銷售,，不能采取‘一刀切’的方式,。應該在房住不炒的基調下，鼓勵地方政府因城施策,?！?/span>
據(jù)不完全統(tǒng)計,，全國目前已有超過60個城市發(fā)布了有關疫情下的房地產市場調控政策，主要集中在公積金政策和土地款緩解政策,、預售加快政策,。此前，2月12日,，無錫等五地密集出臺政策后,；2月13日，南京,、天津,、濟南等地也相繼發(fā)布多項措施,；2月14日,，福州也發(fā)布10條措施。這些政策措施包括減免或延期繳納稅費,、延期或分期繳納土地款,、調整預售條件、延期還款等,。
繼無錫之后,，2月19日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的穩(wěn)地產政策引起市場廣泛關注,，原因是其中一條關于調整超過市場指導價報價規(guī)則的內容,，被市場解讀為“蘇州取消封頂預售、取消現(xiàn)房銷售”,。
山東隨之跟進,。就在海南發(fā)布政策的前一天即3月6日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳對外發(fā)布《關于統(tǒng)籌推進住建領域疫情防控和經濟社會發(fā)展工作的實施意見》,，要求統(tǒng)籌做好住建領域經濟社會發(fā)展工作,，適度降低商品房預售條件和預售資金監(jiān)管留存比例。
2月17日,，央行在回應“調整宏觀審慎評估(MPA)中房地產信貸相關考核指標”消息不實時強調,，央行將繼續(xù)按照黨中央、國務院的要求,，堅持“房住不炒”的定位,，按照因城施策的基本原則，落實房地產長效管理調控機制,，統(tǒng)籌做好房地產金融調控,，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
中南財經政法大學教授郭澤強認為,，近日,，多地政府出臺房地產相關支持政策,，主要是為了支持企業(yè)的正常經營，“房住不炒”的定位并未改變,，不會因疫情影響而出現(xiàn)全面的政策放松,。無論是實施商品房預售還是現(xiàn)房銷售，都應該以維護良好的市場秩序為根本宗旨,。
受訪專家稱,，目前，包括合同法,、城市房地產管理法與《城市房地產開發(fā)經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》等法律,、行政法規(guī)、部門規(guī)章以及地方性法規(guī),，對商品房預售的許可,、監(jiān)督和民事相關法律問題作出了具體相應的規(guī)定。也就是說,，預售依然是我國房地產相關法律和條例中所允許的銷售方式?，F(xiàn)在房地產行業(yè)處于一個調整階段，資金鏈比較緊張,，要全部取消預售制度讓期房退出,，還需修改完善相關法律法規(guī)。
