今年上半年,，房地產(chǎn)市場的未來增加了一些不確定性，房企資金鏈危機(jī)、項(xiàng)目停工延期交付等時有發(fā)生,。疊加疫情影響,，商品房交易一度跌入冰點(diǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),，今年上半年全國商品房銷售面積為68923萬平方米,，同比下降22.2%。
7月以來,，情況正在發(fā)生變化,，作為“樓市晴雨表”的二手房市場日均交易量有所提升。據(jù)貝殼研究院初步統(tǒng)計,，7月以來貝殼50城二手房日均成交量較6月日均水平小幅增長約2%,，較去年7月日均水平增長約15%，這是自去年7月以來月度同比首次止降,。
北京：重新忙碌起來的經(jīng)紀(jì)人
二手房日均交易量的增加,，反映到市場的則是購房者活躍度的提升。
在北京,，近一個月以來,，經(jīng)紀(jì)人的工作明顯忙碌起來。
7月24日下午,，經(jīng)紀(jì)人鑫慧陪著客戶在豐臺白盆窯附近看了幾套房子,，雖然當(dāng)天沒有成交，但7月以來帶看量和成交量的增加讓她對市場有了一定的信心,。鑫慧舉例說,，在她服務(wù)的片區(qū)，有一個小區(qū)已經(jīng)連續(xù)三個月沒有成交,，7月3日就成交了一單,，另一個小區(qū)在7月上旬已經(jīng)有兩單成交。
在西城工作的經(jīng)紀(jì)人顧影也發(fā)現(xiàn),，6月北京疫情好轉(zhuǎn)以來,，看房的人就逐漸增多，每個周末都比較繁忙,，之前觀望很久的客戶也開始陸續(xù)成交,。她告訴記者，現(xiàn)在成交的購房者多數(shù)是看市場有所好轉(zhuǎn),，擔(dān)心后續(xù)房價上漲,。
冷立林所在的朝陽東壩的一家鏈家門店，7月上半月看房人數(shù)較上月就有了明顯增長,，二手房成交量也有所增加,，但下半月市場節(jié)奏有所放緩。就目前冷立林所在門店成交的客戶看，多數(shù)是此前已經(jīng)看好房源近期下單的,。冷立林告訴記者,，他所接觸的多是置換需求的客戶，由于前期受疫情影響,，進(jìn)入7月積累的需求開始集中入市,。
“現(xiàn)在的客戶大都擁有房屋置換的經(jīng)驗(yàn)，因此也相對理性,，決策周期相應(yīng)長一些,。”冷立林認(rèn)為,，盡管當(dāng)前客戶的觀望情緒有所緩解,，但是買賣雙方的預(yù)期仍難以達(dá)成一致是下半月成交速度有所下滑的重要原因。
北京住建委數(shù)據(jù)顯示,，截至7月21日,，北京二手住宅成交7934套，環(huán)比增加21%,。隨著疫情對北京影響的減弱,，市場潛在的購房需求逐步釋放，二手房市場成交已經(jīng)呈現(xiàn)顯著上升局面,。
上海：積壓需求正逐步釋放
當(dāng)然,，并不是所有城市的二手房市場都如同北京一樣出現(xiàn)明顯增長。數(shù)據(jù)顯示,，截止到7月21日零點(diǎn),，上海當(dāng)月二手房累計成交量15674套，增長不及月初預(yù)期,。
上海鏈家資深商圈經(jīng)理俄擎告訴記者,，從6月中下旬，很多之前疫情積壓的需求基本上逐步釋放,，目前7月份帶看的客戶大部分都是當(dāng)下有購房需求的,。但與客戶接觸的過程中，俄擎發(fā)現(xiàn),，當(dāng)下看房的人雖多,，但真正買房的人卻比較少，成交量和疫情前常規(guī)水平近似,，甚至有些區(qū)域還在減少。
“目前買房的主要是剛需客戶,，本身有購房需求需要在一定時間段內(nèi)完成置業(yè),。”俄擎表示，現(xiàn)在兩三百萬元低總價的房源成交比較快,。在他看來,，大部分購房者的購買力還是受到了“三價就低”政策影響。所謂“三價就低”,，指的是上海二手房申請房貸額度時的原則,，即參考合同網(wǎng)簽價、銀行評估價,、涉稅評估價,，選擇相對最低的價格來審批貸款額度。
除了剛需客戶,，經(jīng)紀(jì)人王琳則發(fā)現(xiàn),，目前在上海買房客戶因?yàn)橐咔椤⒎績r發(fā)展的不確定性以及對房東上漲掛牌價不認(rèn)可等原因,，存在一定觀望情緒,，但超過四分之三的客戶還是在看好房源后果斷出手。同時,，她還表示,，在選擇觀望的客戶中，有一部分人則是在等待落戶后的購房資格,，這部分客戶會提早看房,，等到落戶完成后就著手買房。
青島：買賣雙方進(jìn)入博弈階段
相對于上海,，700公里外的青島,，購房者的觀望情緒更為濃郁。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,，7月18日-7月24日,，青島二手房市場成交1310套房源，環(huán)比下降1.9%,。青島鏈家商圈經(jīng)理趙闊表示,，7月以來，青島新房和二手房帶看量環(huán)比6月均有不同程度的下降,，成交同比去年7月也存在一定差距,。
而在今年五六月份，青島出臺一系列利好樓市政策,，不僅下調(diào)了首套房貸款利率,，調(diào)整了公積金政策，縮小限購區(qū)域范圍,，還放松了限購條件,。青島市戶籍家庭在中心城區(qū)范圍內(nèi),，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，還可以在2年內(nèi)再購買1套住房,。非青島市戶籍人員在青島中心城區(qū)無房,、繳納社保或個稅12個月即可購1套住房,，取消了“2年內(nèi)”及“連續(xù)”的限制,。
“有一個客戶跟經(jīng)紀(jì)人看了三年房子，購房預(yù)算從200萬加到了350萬,，最終在公積金貸款政策放寬,、利率下降的節(jié)點(diǎn)購買了一套精裝修的新房?！壁w闊表示,，部分一直在看房的客戶在政策利好刺激下出手。
“當(dāng)前青島樓市買賣雙方仍處在博弈階段,?！壁w闊告訴記者，也正是在一系列利好政策影響下,，賣方對市場預(yù)期比較看好,，整體報價較高，但買方市場信心及購買力不足,，觀望情緒增長,。7月成交的房屋基本都低于所在小區(qū)均價。
需求釋放將帶動樓市繼續(xù)修復(fù)
部分城市的表現(xiàn)不佳并沒有對二手房市場整體運(yùn)行產(chǎn)生過大影響,，二手房市場保持平穩(wěn)修復(fù)走勢,。58安居客研究院統(tǒng)計顯示，6月全國65城二手房在架房源量環(huán)比下跌2.3%,，在架時長為64.76天與上月相當(dāng),。58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示，6月二手房在架時長雖然并未出現(xiàn)明顯起伏,，但是從部分城市來看變化還是較大的,，尤其是疫情逐步恢復(fù)的上海和長春兩城都出現(xiàn)了20%以上的縮短。
二手房市場逐步修復(fù)的同時,，新房成交在各城市也在發(fā)生不同變化,。以北京為例，北京住建委數(shù)據(jù)顯示,，截至7月26日,，北京共計下發(fā)了15張預(yù)售證，其中僅有4張為70年產(chǎn)權(quán)的住房,，新供應(yīng)房源不足1500套,。進(jìn)入7月疫情影響減弱,，未售罄的新房項(xiàng)目開始做活動,、加速推廣吸引消費(fèi)者,，然而新增供應(yīng)量的不足，讓北京新房市場環(huán)比下滑的局面未能有所改善,。易居研究院統(tǒng)計顯示,，7月前20日，北京新房成交面積環(huán)比下降了33%,。
而在一二線城市中,，西安、上海,、合肥交易增速明顯,，成交面積環(huán)比增幅分別為105%、75%,、57%,；在三四線城市中，景德鎮(zhèn),、淮南,、東營等6城新房成交面積環(huán)比增速超過100%。
總體來看,，進(jìn)入7月全國新房市場交易在向好發(fā)展,。易居研究院統(tǒng)計顯示，7月1日-7月20日,，全國70城新房成交面積為1406萬平方米,，環(huán)比增長6%，同比下降31%,，降幅較上月收窄4個百分點(diǎn),。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，7月前20日數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“環(huán)比小增,、同比下降但降速收窄”的良好態(tài)勢,，充分說明房地產(chǎn)市場有向好發(fā)展的動力和基礎(chǔ)。同時,，他指出,，由于新房交易量的絕對規(guī)模還是偏低的，所以樓市狀況依然虛弱,，下半年要繼續(xù)在提振交易行情方面做努力,。
展望后市，貝殼研究院市場分析師劉麗杰則表示,，在信貸和住房政策支持下,，住房需求釋放將帶動樓市繼續(xù)修復(fù),。劉麗杰預(yù)計，下半年二手房月度成交量同比將保持增長,，價格逐步趨穩(wěn),；并且隨著監(jiān)管部門對在建項(xiàng)目的監(jiān)管更加健全，新房市場也將進(jìn)一步修復(fù),。
