“現在的房子越建越高，但卻越來越不實用,?！弊罱诘教幙捶康内w深(化名)如此感慨。

近期,，公攤面積,、得房率等話題再被熱議。樓市經歷深度調控之后,，購房者越來越重視房子的居住屬性,，除了讓公攤面積成為“明攤面積”，開發(fā)商如何做出更合理的規(guī)劃并用產品“說話”,，這也是擺在開發(fā)商面前的新課題,。

購房者的“心聲”

證券時報記者查閱發(fā)現，2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權法》(第70條),，都明確商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,。購房者所購置的商品房，都應載明這兩個面積,。公攤面積一般包括兩部分：一是電梯井,、樓梯間、垃圾道,、變電室,、設備間、公共門廳和過道,、地下室,，及為整棟建筑服務的公共或管理用房建筑面積；二是套(單元)與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半等。

一般來說,，過去的多層和小高層住宅公攤面積較小,，得房率(指套內建筑面積與套建筑面積之比)普遍在80%以上。如今,，越來越多的超高層住宅正拔地而起,，一些住宅樓的層數甚至超過50層，這些超高層住宅的的得房率又有多少,？以深圳為例,，記者進行抽樣調查，在羅湖,、福田和南山各取3個在售而且層數超過40層的新房住宅項目作為樣本,，并用套內面積/建筑面積的方式估算出得房率，發(fā)現得房率普遍僅在71%至75%之間,。同樣為90平方米左右的新房,，多數項目只能做成三房兩廳一衛(wèi)。相比起來,，一些樓齡在10年至20年的二手住宅樓,，得房率普遍在75%至85%之間。

不過,，記者也發(fā)現越來越多的新房項目開始將得房率當成“亮點”進行營銷,。在光明區(qū)和寶安區(qū)，一些新房將得房率放在營銷中心廣告牌的顯眼位置,，“73平方米就能做成三房”等字眼看上去很吸引人,。不過，一位新房營銷策劃經理對記者表示,，真正通過合理設計實現高得房率的項目，的確是可以有效提高戶型的舒適度,。不過,，一些高得房率項目的提法是創(chuàng)意空間、贈送面積,，其實是開發(fā)商在打擦邊球,，多出來的面積所支出的費用在定價時可能已被算進房價，購房者也要仔細辨別,。

“樓市雖然降溫,，但房價依舊很高，買100平方米的房子實際面積才70平方米,，實在是覺得不劃算,。”趙深對記者表示，自己在選擇新房時一定會將公攤面積,、得房率等因素考慮在內,。

記者隨機還對近20位購房者進行調查，全部受訪者都認為,，支持住宅應以套內使用面積進行交易,。“在建房成本既定的前提下,，按建筑面積計算還是按套內使用面積計算,，只是單價不同，我們要付出的購房成本相對固定,?！鄙踔吝€有購房者提出，一些開發(fā)商的精裝房交付,，不應該按照建筑面積進行計價裝修,，物業(yè)管理費也同樣如此。

據悉,，目前國內絕大多數城市的住宅交易都是以建筑面積計價,，但重慶等地多年前也實行套內建筑面積計價。不過,，在全世界范圍內,，多數發(fā)達國家和地區(qū)的房屋銷售都是按照套內面積計算。盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌律師表示,，住宅建筑改為套內面積進行交易,，也要慎防開發(fā)商很可能會因此轉嫁成本甚至擠壓公攤從而導致商品房的小區(qū)環(huán)境以及品質下降。

公攤取消還是規(guī)范,？

除了如何計價,，市場上也掀起“取消”公攤的討論，但在業(yè)內人士看來,，買房無法撇開公攤面積,，其也應計入商品房總價。有分析人士表示,，公攤面積較小并不意味著居住就舒適,，電梯間、樓梯間或門廳太小,，一梯多戶,、沒有避難層等，盡管縮小了公攤面積而使套內面積增加,，但舒適度和安全感也隨之降低,。再比如一些開發(fā)商“偷面積”,，貌似套內面積增加，但占用了公攤,，導致小區(qū)整體環(huán)境受損,。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現行規(guī)定對于公攤面積大小沒有比例限制,，主要與新盤項目的規(guī)劃設計,、配套設施有關。從業(yè)主的角度看,，套內起居生活面積與社區(qū)公共服務面積此消彼長,，取決于業(yè)主的訴求。“在多層次住房消費并存的情況下,，對不同類型的新房項目,，在規(guī)劃設計及報批階段，就應對公共服務為主的公攤占用,，做出合理的規(guī)劃指標限定,。”

購房者普遍擔心的是公攤面積的隨意性,、不透明性,。所以，相比取消公攤面積,，完善相關規(guī)定無疑更具現實意義和可操作性,。

近日，關于公攤面積維權的事件頻發(fā),。比如,，山東青島一套110平方米的房子，到手卻發(fā)現套內面積只有60多平方米,；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積,，收房時卻變成了46%……

盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌律師表示，“其實,，對于公攤面積存在的一些不合理現象,，普通購房者很難發(fā)現。需要提醒的是,，一旦公攤面積超過40%以上，可能就需要引起重視,。購房者可以調閱規(guī)劃設計圖紙,，看看是否存在錯誤，如果覺得特別不合理,，購房者也可以通過訴訟維權,，特別是如果因為公攤面積過大而實用面積過小,，導致無法居住使用，或者不符合居住使用的相應品質,，購房者要求解除合同甚至退回房款也是有可能的,，但最終還是要看判決結果?！睋?，目前國家對住宅的公攤面積并沒有設置上限和下限，但《商品房銷售管理辦法》明確指出,，合同約定的面積與實際面積誤差比絕對值超出3%時,，購房人有權退房；同意不退房的,，實際面積小于合同約定面積時,，絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房者。

李宇嘉認為,，“取消公攤”乃情緒之舉,。最重要的是，標準和明細一定要“曬在太陽下”,，監(jiān)管還要跟上,。比如，要制定不同類型社區(qū)的公攤指引,；公攤部分的內容要明晰,，經營的部分要將經營收益歸屬全體業(yè)主，納入物業(yè)維修基金,，或者抵扣物業(yè)費,；房屋交付時，獨立第三方要對公攤面積進行實測并公示,；探索公攤部分定價和套內定價的差異化等,。