2021年2月,，自然資源部提出在全國22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行住宅用地“兩集中”出讓，截至目前實(shí)施已有1年半時(shí)間,，各地塊項(xiàng)目入市情況也始終備受關(guān)注,。同時(shí)，隨著集中供地的不斷推進(jìn),，各地土拍規(guī)則也有所調(diào)整,，“現(xiàn)房銷售”的試點(diǎn)地塊不斷增加。據(jù)中指監(jiān)測,，2021年以來,，北京、杭州,、福州,、合肥、西安,、寧波,、海南等省市在土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，其中,，北京2022年各批次涉及現(xiàn)房銷售的地塊宗數(shù)逐漸增加,。

“兩集中”項(xiàng)目入市規(guī)模遞減，民企去化率逐批次走低

根據(jù)中指監(jiān)測,，截至今年8月末,，22個(gè)重點(diǎn)城市（市本級）“兩集中”涉宅用地累計(jì)推出3429宗，成交2658宗,，其中2021年共推出2331宗,，成交1873宗。

自2021年實(shí)施“兩集中”出讓開始,，按正常開發(fā)節(jié)奏來看,，部分成交地塊將在今年陸續(xù)入市形成市場供應(yīng)，但對于銷售情況,，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示,，自去年下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整,，地方平臺公司托底拿地成為常態(tài),，疊加銷售表現(xiàn)不佳，導(dǎo)致項(xiàng)目整體開發(fā)入市節(jié)奏較慢,。

據(jù)中指監(jiān)測,，2021年22城涉宅集中供地入市項(xiàng)目以首批次為主，整體入市率較低,。2021年,，22城“兩集中”涉宅用地合計(jì)成交1873宗,，成交規(guī)劃建筑面積22508萬平方米，截至2022年8月,，已入市項(xiàng)目605個(gè),，整體入市率32.3%。各批次來看,，入市土地宗數(shù)及入市率逐批下降,，2021年首批次涉宅用地成交778宗，入市362宗,，入市率46.5%；二批次涉宅用地成交580宗,，入市172宗,，入市率29.7%；三批次涉宅用地成交515宗,，入市71宗,，入市率僅為13.8%。整體來看,，2021年22城涉宅用地整體入市以首批次為主,，首批次入市宗數(shù)占總?cè)胧凶跀?shù)59.8%，二批次,、三批次地塊入市緩慢,。

陳文靜還提到，項(xiàng)目銷售規(guī)模逐批次遞減,，整體去化率不足五成,。截至目前，2021年集中供地的項(xiàng)目入市面積共3226萬平方米,，銷售面積1426萬平方米,，整體去化率44.2%。各批次來看,，首批次入市項(xiàng)目銷售956萬平方米,，去化率46.2%；二批次入市項(xiàng)目銷售面積326萬平方米,，去化率38.6%,；三批次項(xiàng)目入市規(guī)模繼續(xù)走弱，項(xiàng)目銷售面積144萬平方米,，入市面積較低的情況下,，去化率達(dá)46.0%。

值得注意的是,，2021年集中供地項(xiàng)目整體入市率僅三成,，而這些入市的項(xiàng)目中以央國企,、民企開發(fā)為主，地方國資平臺項(xiàng)目整體入市率不足10%,。對此,，陳文靜表示，去年二批次集中供地以來,，由于市場持續(xù)下行,，房企投資意愿不足，而地方國資拿地多出于市場托底的目的,，部分企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及開發(fā)意愿不足,，導(dǎo)致整體項(xiàng)目入市節(jié)奏較慢。

此外,，從去化率方面來看,，據(jù)中指監(jiān)測，央國企項(xiàng)目較優(yōu)質(zhì),，市場認(rèn)可度較高,，各批次去化率均在四成左右；民企去化率逐批次走低,，去化率由首批次的48.0%降至34.2%,，除了受各城市房地產(chǎn)市場行情影響外，自去年下半年以來,，部分民企出現(xiàn)違約現(xiàn)象,，疊加7月“斷供潮”爆發(fā)，購房者對期房交付產(chǎn)生擔(dān)憂,，除部分優(yōu)質(zhì)民企的項(xiàng)目外,，購房者面對民企項(xiàng)目時(shí)更加謹(jǐn)慎。

“現(xiàn)房銷售”持續(xù)增加,，但并非全面推行的合適時(shí)機(jī)

今年7月以來,，部分城市的項(xiàng)目出現(xiàn)“停工”現(xiàn)象，對購房者置業(yè)情緒和預(yù)期均帶來不利影響,，陳文靜表示,，現(xiàn)房銷售既能夠保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害，也能對樓盤質(zhì)量和交付行為進(jìn)行約束,，有利于“保交樓,、穩(wěn)民生”。

其實(shí),，2016年至2019年間,，房地產(chǎn)市場活躍度較高，深圳,、蘇州,、南京,、重慶、杭州,、成都等城市在土地端設(shè)置現(xiàn)房銷售條件,，抑制土地市場熱度；2021年以來,，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整周期,，現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)地塊成交率大幅下滑，據(jù)中指監(jiān)測,，2021年以來,，北京、杭州,、福州,、合肥、西安,、寧波、海南等省市在土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售,。

8月24日,，合肥市發(fā)布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地,，總土地出讓面積3282畝,，總起始價(jià)277.4億元，將于9月23日正式出讓,。值得一提的是,，該批次地塊中首次推出現(xiàn)房銷售地塊。其中,，蜀山區(qū)SS202210號地塊明確提出“按精裝現(xiàn)房銷售實(shí)施”,。

在2021年第二批集中供地中，北京首次試點(diǎn)競現(xiàn)房銷售面積,；隨后在第三批集中供地中擴(kuò)大了現(xiàn)房銷售試點(diǎn)范圍,，且勁松地塊首次試點(diǎn)全部現(xiàn)房銷售；今年北京首批集中供應(yīng)的18宗地塊中,，有9宗設(shè)置了達(dá)到觸頂價(jià)競現(xiàn)房銷售面積的規(guī)則,。同時(shí)，在8月18日,，北京公布的第三批次供地18宗地塊中,，仍然有海淀永豐、豐臺槐新,、順義府前街等13宗項(xiàng)目設(shè)置了“競現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié),。

對此,，北京市規(guī)劃和自然資源委員會也提到：“相比較期房預(yù)售而言，現(xiàn)房銷售優(yōu)勢明顯,，未來購房人可以通過看得見,、摸得著的真實(shí)房源提升購房安全感?！?/span>

陳文靜還提到,，目前并非全面推行現(xiàn)房銷售制度的合適時(shí)機(jī)，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售對商品房存量,、開發(fā)商資金,、地方財(cái)政收入等均有較高的要求，當(dāng)前最穩(wěn)妥的方式是對熱點(diǎn)城市部分項(xiàng)目優(yōu)先試點(diǎn)現(xiàn)房銷售,，并在試點(diǎn)過程中不斷完善配套政策,，為未來更大范圍的推行積累經(jīng)驗(yàn)。短期來看,，預(yù)計(jì)將有更多城市從土地端試點(diǎn)現(xiàn)房銷售,。